Säule 3 · Eine Hand, ein Termin

Generalunternehmer — Festpreis, Festtermin, ein Ansprechpartner.

Sie haben Grundstück und Idee — wir planen, koordinieren und bauen schlüsselfertig. Ein Vertrag, ein fester Bauleiter, ein verbindlicher Übergabe-Termin. Keine Schnittstellen-Lotterie zwischen 12 Gewerken.

"Als GU sind wir Ihr einziger Vertragspartner. Mängel und Termine landen bei uns, nicht bei 12 verschiedenen Firmen." — Daniel Schmidt, Bauleitung & Projektsteuerung

VOB/BGU-Verträge mit klaren Rechten und Pflichten

1fester Bauleiter über die gesamte Bauzeit

±0%Festpreis-Garantie ohne Nachträge bei unveränderter Planung

WöchentlichFoto + Lage-Update für Bauherrn

Sektion 1 · Was wir konkret bauen

Schlüsselfertig auf Ihrem Grundstück.

Als Generalunternehmer übernehmen wir komplette Hochbau- und Innenausbau-Projekte auf vorhandenem oder gekauftem Grundstück. Sie bringen Grundstück und Wunsch — wir liefern Schlüssel.

EFH schlüsselfertigVom Aushub bis zur Übergabe inkl. Außenanlage und Carport.

Doppelhäuser für PrivatkundenFamilien-Projekte oder Investoren mit 2-Generationen-Plan.

Reihenhäuser-Riegel3-6 Einheiten, schlüsselfertig, Käufer-Sonderwünsche bemustert.

Mehrfamilienhäuser3-12 WE für Eigennutzer oder Investoren — Sie als Eigentümer, wir als GU.

Gewerbe-HallenLogistik, Produktion, Lager bis 1.500 m² BGF, KfW-Effizienz-Gebäude.

Büro- und Praxen-GebäudeMit Raum-Konzept, BIM-konformer Planung und HKLS-Koordination.

Anbauten & AufstockungenBestand erweitern als GU mit klarer Schnittstelle zum Altbau.

Komplett-SanierungenEnEV-Sanierung, neue Haustechnik, Grundriss-Umbau im Bestand.

Investitions-ObjekteRenditen-Kalkulation mit BGF/NUF und Bewirtschaftungs-Kosten.

BIM-Modell-KoordinationAuf Wunsch Building-Information-Modeling für komplexere Projekte.

Sektion 2 · Projekt-Stories

Zwei GU-Projekte, zwei Kunden-Typen.

Einmal Gewerbe-Investor mit Logistik-Halle, einmal Privatkunde mit 4 Reihenhäusern. Beide schlüsselfertig zum Festpreis, beide pünktlich übergeben.

800 m² Logistik

Projekt · 2024

Gewerbe-Hallenbau für Logistik-Betrieb, Lohmar

Lohmar, Rhein-Sieg-Kreis

BGF Halle800 m²

Büro-Anteil120 m²

Tor-Anlagen3 Sektional

Bauzeit8 Monate

Festpreis±0 € Nachtrag

ÜbergabeQ4/2024

Herausforderung: Investor wollte die Halle ab Tag eins als Logistik-Hub vermieten. Heißt: Übergabe zum exakten Datum X — sonst Mietausfall. Außerdem GU-Vertrag mit Vertragsstrafe bei Verzug, was in der Branche unüblich ist.

Lösung: Bauzeit-Plan mit Reserve-Tagen für Wetter und Liefer-Verzögerungen. Wöchentliches Bau-Status-Meeting mit Bauherr, Material-Bestellung 4 Wochen vor Bedarf, parallel laufende Innenausbau-Gewerke. Vertrags-Strafe nicht fällig.

Ergebnis: Übergabe 4 Tage vor vereinbartem Datum. Investor konnte Mietvertrag mit Logistik-Operator pünktlich starten. Folge-Auftrag für 2. Halle bereits in Planung.

4 Reihenhäuser

Projekt · 2023/24

4 Reihenhäuser für Privatinvestor, Hennef

Hennef, Rhein-Sieg-Kreis

Einheiten4 RH

Wohnfl. je142 m²

StandardKfW-55

Bauzeit10 Monate

BauherrPrivat-Invest.

ÜbergabeQ1/2024

Herausforderung: Privatinvestor wollte später vermieten und brauchte ein klares Festpreis-Modell, um die Renditen-Rechnung der Hausbank vorzulegen. Jeder Nachtrag hätte die Bank-Zusage gefährdet.

Lösung: Detail-Ausschreibung aller Gewerke vor Vertrags-Unterschrift, Bemusterung im Voraus festgelegt, klare Sonderwunsch-Regel (alles oberhalb Standard = Aufpreis). Hausbank erhielt Festpreis-Garantie und 90% LTV-Kredit.

Ergebnis: Alle 4 RH zum Festpreis übergeben, Vermietung läuft seit 14 Monaten ohne Mängel-Reklamation. Folge-Auftrag: 2 weitere RH auf Nachbar-Grundstück.

Sektion 3 · Workflow

Sechs Phasen — vom Grundstücks-Check zur Schlüsselübergabe.

GU-Projekte laufen straffer als Bauträger-Projekte, weil das Grundstück schon da ist. Dafür ist der Bauherr eng eingebunden.

Grundstücks-Check & Briefing

Vor-Ort-Termin auf Ihrem Grundstück, Klärung Bebauungs-Recht, Erschließungs-Stand, Bodengutachten-Empfehlung.

2-3 Wochen

Konzept & Vor-Entwurf

Daniel Schmidt zeichnet Konzept-Skizze und Raum-Programm. Vor-Entwurf mit Grundrissen und Ansichten geht an Sie.

3-4 Wochen

Genehmigungs-Planung

Architekt erstellt Bauantrag-Plan, Statiker den Tragwerks-Nachweis, EnEV-Berechnung. Einreichung beim Bauamt.

3-5 Monate

GU-Vertrag & Festpreis

Detail-Leistungs-Beschreibung mit allen Gewerken, Bemusterungs-Standard fixiert, verbindlicher Festpreis und Übergabe-Termin nach VOB/B.

2-3 Wochen

Bauausführung & Koordination

Inhouse-Bauleitung koordiniert alle Gewerke. Wöchentlicher Bau-Status (Foto + Lage-Update). Bemusterung Sonderwünsche.

8-14 Monate

Abnahme & Übergabe

Vor-Abnahme intern, dann offizielle Abnahme nach VOB/B. Restpunkte-Protokoll, Schlüssel, Bedienungs-Anleitungen.

2-4 Wochen

Sektion 4 · Wer macht's

Inhouse-Koordination, externe Spezialisten.

Als GU bündeln wir alle Verantwortung — aber wir machen nicht alles selbst. Bauleitung und Kern-Gewerke inhouse, Spezial-Gewerke sub. Sie haben aber nur einen Vertragspartner: uns.

Schmidt-Bau inhouse

Eigenes Team unter eigener Leitung

Projektsteuerung — Daniel Schmidt, Dipl.-Ing. Bauwesen
Inhouse-Bauleitung — 1 fester Bauleiter pro Projekt
Maurer-, Beton-, Tiefbau-Trupp — 8 Facharbeiter eigen
Schalung & Bewehrung — komplett inhouse
Trockenbau-Koordination — eigene Mannschaft
Bauherr-Kommunikation — Daniel Schmidt persönlich
Sub-Koordination — Taktplan + Mängel-Management

Sub-Unternehmer (von uns gesteuert)

Verifizierte Partner, langjährige Beziehung

Elektro-Installation — Meisterbetrieb Lohmar
Heizung / Sanitär / Lüftung — SHK-Meister Köln-Porz
KNX / Smart-Home — Spezial-Sub bei Bedarf
Aufzüge & Hebe-Anlagen — TÜV-zertifizierte Hersteller
Dachdecker — Stamm-Partner Steil- + Flachdach
Fenster, Türen, Sektional-Tore — regionale Hersteller
Maler, Bodenleger, Fliesenleger — feste Partner-Trupps

Schmidt-Bau-Rolle: Im GU-Modell sind wir Ihr einziger Vertragspartner. Sub-Verträge laufen ausschließlich bei uns. Wenn ein Heizkörper nicht warm wird, schreiben Sie uns — wir klären's mit dem Sub. Mängel-Anzeigen, Termine, Rechnungen: alles bei Schmidt-Bau.

Sektion 5 · Was kostet das

Festpreis €/m² — abhängig von Komplexität.

GU-Preise rechnen wir auf €/m² BGF (Brutto-Grundfläche). Festpreis kommt nach Genehmigungs-Planung — vorher ist es Schätzung mit ±15%.

GU-Preis · €/m² BGF · schlüsselfertig · ohne Grundstück

2.200 € — 3.800 € pro m² Brutto-Grundfläche

KomplexitätHalle einfacher = 2.200, Premium-EFH mit Smart-Home = 3.800+.

KfW-StandardBasis-Standard günstigster, KfW-40 mit PV + Lüftung +220-380 €/m².

Bauteil-Anzahl1 EFH teurer als 4 Reihenhäuser pro Einheit (Skaleneffekt).

Ausstattungs-StandardBasis-Bad ~12.000 €, Premium-Bad bis 30.000 €. Bemusterung entscheidet.

SonderwünscheAlles über Bemusterungs-Standard separat als Aufpreis, transparent ausgewiesen.

Bauzeit-DruckVertragsstrafe bei Verzug kann Versicherungs-Aufschlag bewirken.

"Festpreis-Garantie ohne Nachtrag — solange die Planung nicht von Ihnen geändert wird. Wir nennen keine Mondpreise, sondern realistische Korridore mit verbindlichem Endpreis nach Bauantrag."— Schmidt-Bau-GU-Versprechen

Sektion 6 · Häufige Stolperfallen

Acht GU-Vertrags-Fallen, die Bauherren übersehen.

GU-Verträge sind komplex. Wir nennen die häufigsten Fallstricke — und wie wir sie für unsere Bauherren ausschalten.

Stolperfalle 1

Leistungs-Beschreibung zu vage

"Mittlere Ausstattung" ist kein Vertragsstandard. Wenn nicht jedes Gewerk im Detail beschrieben ist, gibt's am Ende Streit über Standard.

Detail-LB mit Marken, Modellen, Bemusterungs-Standard.

Stolperfalle 2

"Festpreis" mit Index-Klausel

Manche GU-Verträge enthalten Material-Preis-Indizes — Festpreis steigt automatisch bei Inflation. Schmidt-Bau-Festpreis = echter Festpreis.

Index-Klausel rauskürzen oder Lieferanten-Festschreibung verlangen.

Stolperfalle 3

Übergabe-Termin ohne Verzugsstrafe

Wenn kein Verzug-Schaden im Vertrag steht, ist der Übergabe-Termin nur Empfehlung. Wir bauen Verzug-Klauseln auf Wunsch ein.

Vertragsstrafe €/Tag bei Verzug klar vereinbaren.

Stolperfalle 4

Abschlags-Zahlungen ohne Baufortschritt

GU-Verträge können Abschläge frei verhandelt sein. Manche Anbieter verlangen 30% bei Vertragsunterschrift — vor Spatenstich.

Abschläge nur nach Baufortschritt (Aushub, Rohbau, Dach, …).

Stolperfalle 5

Sonderwunsch-Aufpreis ohne Transparenz

"Sonderwunsch ist nicht im Festpreis" — und am Ende kommen Aufpreise, die im Voraus nicht klar waren. Wir bemustern mit Preis-Liste.

Sonderwunsch-Liste mit Aufpreis-Tabelle im Vertrag.

Stolperfalle 6

Versicherungs-Schutz unklar

Wer haftet während der Bauzeit? Bauherr oder GU? Wir tragen Bauleistungs-Versicherung über alles, Sie müssen nichts abschließen.

Bauleistungs-Versicherung-Police als Anlage zum Vertrag.

Stolperfalle 7

Mängel-Anzeige umständlich

Manche Verträge verlangen schriftliche Mängel-Anzeige per Einschreiben. Wir akzeptieren Telefon, Mail, WhatsApp — Hauptsache, es kommt an.

Niedrig-Schwellige Mängel-Anzeige im Vertrag fixieren.

Stolperfalle 8

Gewährleistung < 5 Jahre

VOB-Regel: 5 Jahre Gewährleistung. Manche Verträge wollen auf 4 oder 2 Jahre kürzen. Bei Schmidt-Bau bleiben es 5 Jahre — gesetzlich.

Gewährleistung 5 Jahre nach VOB §13 fixieren.

Sektion 7 · Zertifikate & Standards

Vertrags- und Bau-Standards, die wir leben.

Diese Normen, Verträge und Qualifikationen sind die Grundlage jedes Schmidt-Bau-GU-Projekts.

Vertrags-Standard

VOB/B — Vergabe- und Vertragsordnung Bauleistungen

Teil B regelt Vertrags-Pflichten zwischen Bauherr und GU. Wir arbeiten standardmäßig nach VOB/B.

DIN-Norm

DIN 277 — Flächenermittlung

Definition BGF, Nutzungs-Fläche, Verkehrs-Fläche. Eindeutige Basis für €/m²-Preise.

DIN-Norm

DIN 18299/300/331 — Bauarbeiten Teil C

Allgemeine VOB-Regeln, Erdarbeiten, Beton-Arbeiten — Bauleitungs-Pflichtwerk.

Qualifikation

Bauleitungs-Zertifikat Daniel Schmidt

Dipl.-Ing. Bauwesen (TH Köln). Über 15 Jahre Bauleitung-Erfahrung als GU.

DIN-Norm

DIN 18202 — Toleranzen im Hochbau

Maß-Toleranzen bei Wänden, Decken, Öffnungen — Abnahme-Grundlage.

Effizienz-Standard

KfW-Effizienzhaus 40 / 55

Energie-Standards mit KfW-Sachverständigen-Nachweis. Förder-fähig.

Kammer

Handwerkskammer Köln

Eingetragen Bau-Hauptgewerbe seit Gründung 1992.

Versicherung

Bauleistungs-Versicherung 5 Mio. €

Allianz / R+V, Deckung für jedes laufende GU-Projekt.

Versicherung

Berufs-Haftpflicht 3 Mio. €

Vermögensschaden-Deckung als Bauleiter und Projektsteuerer.

Sie haben Grundstück und Idee?

Erstgespräch auf Ihrem Grundstück — kostenfrei und unverbindlich. Wir nennen Ihnen den realistischen Kosten-Korridor.

Anfrage senden 02241 404716