Säule 4 · Ganze Baugebiete

Erschließungsträger — wir bringen die Straße zum Grundstück.

Aus Acker wird Bauland: Wir erschließen Wohn- und Gewerbegebiete im Rhein-Sieg-Kreis. Straße, Wasser, Kanal, Strom, Glasfaser — und am Ende vermessen, geteilt und vermarktet. Kommune, Versorger, Käufer: alles unter einem Dach.

"Ein Baugebiet ist ein Verkehrsprojekt, ein Wasserprojekt und ein Stromprojekt — gleichzeitig. Wir koordinieren alle drei." — Walter Schmidt, Erschließungsträger seit 30+ Jahren

8-22 Mon.Erschließungs-Zeit je nach Größe und Topographie

5Versorger-Schnittstellen: RheinEnergie, Stadtwerke, Telekom, NetCologne, Wasser-Verband

DIN 18915Vegetations-Schutz + Straßenbau-Standards

100%der erschlossenen Bauplätze vermarktet bei Übergabe an Kommune

Sektion 1 · Was wir konkret bauen

Vom Acker zum vermarktbaren Bauland.

Erschließung ist Tiefbau im großen Maßstab: Wir bringen alle Versorgungs-Medien zum Grundstück und legen die Straße an. Für Kommunen, private Investoren oder gemischte Erschließungs-Modelle.

Wohnbaugebiete10-30+ Bauplätze je Projekt, vom EFH-Quartier bis MFH-Riegel.

Gewerbegebiete1-5 Hektar mit Logistik- oder Produktions-Grundstücken, höhere Versorgungs-Lasten.

Innen-EntwicklungBrachflächen, ehemalige Industrie-Areale neu erschließen — oft mit Altlasten-Behandlung.

Erschließungs-StraßenBitumen-Decke, Bordsteine, Gehweg, Beleuchtung — nach Kommune-Standard.

Wasser-VersorgungTrinkwasser-Anschluss-Leitungen mit Hausanschluss-Boxen, Hydranten alle 80-120 m.

Schmutzwasser-KanalDN 250-400 PE oder Steinzeug, Schächte alle 50 m, Gefälle nach Hydraulik-Plan.

Regenwasser-BewirtschaftungVersickerungs-Anlagen, Rückhalte-Becken, Trenn-Systeme nach LWG NRW.

Strom-Mittel- und NiederspannungTrafo-Stationen, Hausanschluss-Säulen mit RheinEnergie / Stadtwerke.

Glasfaser & TelekomFTTH-Verlegung gleichzeitig mit Strom, Leerrohre für spätere Erweiterung.

Vermessung & AufteilungÖff.-best. Vermesser, Grundbuch-Aufteilung, Bauplatz-Nummerierung.

Spielplatz / GrünflächeBegleit-Anlagen nach Bebauungsplan: Spielplatz, Pflanzungen, Sitzmöbel.

Bauplatz-VermarktungEigene Vermarktung oder Übergabe an Bauträger / Kommune nach Abnahme.

Sektion 2 · Projekt-Stories

Wohnbaugebiet und Gewerbe-Erweiterung — zwei Welten.

Wohnbaugebiet mit 18 Bauplätzen im Bonn-Vilich und eine Gewerbe-Erweiterung in Sankt Augustin mit 4 Hektar — beide unter Schmidt-Bau-Regie.

18 Bauplätze Wohnen

Projekt · 2022/24

Baugebiet "Am Rheinufer-Park", Bonn-Vilich

Bonn-Vilich

Bauplätze18

Fläche brutto2,1 ha

Bauzeit14 Monate

Straßen-Länge680 m

Kanal-Länge820 m

ÜbergabeQ2/2024

Herausforderung: Grundstück mit Tonschicht und schwankendem Grundwasser-Stand. Hydraulik-Plan für Regenwasser-Bewirtschaftung musste 2x überarbeitet werden, weil Untere Wasserbehörde Versickerung verlangte, der Boden aber zu dicht war.

Lösung: Wechsel von Versickerungs- zu Trenn-System mit kontrollierter Einleitung in den Rhein-Sieg-Kreis-Bach. Rückhalte-Becken 240 m³, doppelter Sicherheits-Puffer. Verhandlung mit Wasserbehörde 4 Monate, dann Genehmigung mit Auflagen.

Ergebnis: Alle 18 Bauplätze vor Erschließungs-Ende vermarktet — 12 an Privatkunden, 6 an einen Bauträger-Kollegen. Übergabe der Straße an Stadt Bonn nach Schluss-Vermessung.

Gewerbe-Erschließung Sankt Augustin Bauarbeiten

4 ha Gewerbe

Projekt · 2023/24

Gewerbegebiet-Erweiterung, Sankt Augustin

Sankt Augustin, Rhein-Sieg-Kreis

Fläche4,0 ha

Grundstücke7

Bauzeit10 Monate

Mittelspannung2 Trafos

GlasfaserFTTB

ÜbergabeQ4/2024

Herausforderung: Bestehende Gewerbe-Anbindung war an der Belastungs-Grenze. Mittelspannungs-Versorgung musste 2 neue Trafos bekommen, RheinEnergie hatte 8 Monate Lieferzeit für Mittelspannungs-Zellen.

Lösung: Vorbestellung Trafo-Zellen 12 Monate vor Bedarf, parallel Aushub-Phase mit temporärem Provisorium. Glasfaser-Verlegung gleich mit Strom-Trasse, gemeinsame Bagger-Schicht. Zeit-Ersparnis: 6 Wochen.

Ergebnis: Alle 7 Gewerbe-Grundstücke an Logistik- und Produktions-Betriebe vermarktet, davon 2 an Schmidt-Bau-Hochbau-Folge-Projekt (Hallen-GU). Stadt Sankt Augustin übernahm Straße im 1. Quartal 2025.

Sektion 3 · Workflow

Acht Phasen — vom Flächennutzungsplan zur Schluss-Vermessung.

Erschließungen sind Marathon-Projekte. Die Vor-Phase mit Kommune und Versorgern dauert oft länger als die Tiefbau-Phase selbst.

Machbarkeit & Bebauungsplan

Wir prüfen Flächennutzungsplan, Bebauungsplan-Stand der Kommune. Bei Bedarf Bebauungsplan-Aufstellung anregen.

4-12 Monate

Erschließungs-Konzept

Tiefbau-Ingenieur erstellt Straßen- und Versorgungs-Plan. Vor-Abstimmung mit Wasserbehörde, RheinEnergie, Stadtwerken.

3-5 Monate

Erschließungs-Vertrag

Vertrag mit Kommune nach §11 BauGB: Wer baut was, wer zahlt was, wann wird die Straße übergeben.

2-4 Monate

Genehmigung & Versorger-Verträge

Bauantrag Straße, Genehmigung Untere Wasserbehörde, Versorgungs-Verträge mit RheinEnergie, Telekom, NetCologne.

3-6 Monate

Aushub & Tiefbau

Trasse aufgraben, Schmutzkanal verlegen (Gefälle!), Wasser, Strom, Glasfaser. Verfüllen, Verdichten, Frostschutz-Schicht.

3-6 Monate

Straßen-Oberbau

Tragschicht aus Mineralgemisch, Asphalt-Tragdecke, dann Asphalt-Deck-Schicht. Bordsteine, Gehweg, Beleuchtung.

2-3 Monate

Vermessung & Aufteilung

Öffentlich-bestellter Vermesser teilt Grundstücke nach Bebauungsplan auf. Grundbuch-Eintragung der einzelnen Flurstücke.

2-3 Monate

Vermarktung & Schluss-Abnahme

Bauplatz-Verkauf an Endkunden oder Bauträger. Schluss-Abnahme durch Kommune, Straßen-Übergabe in Stadt-Eigentum.

2-6 Monate

Sektion 4 · Wer macht's

Tiefbau inhouse, Versorger als Vertragspartner.

Tiefbau ist unsere Kern-Disziplin: Bagger, Verdichter, Asphalt-Fertiger gehören uns. Versorger-Anschlüsse koordinieren wir, ausgeführt werden sie von den Versorgern selbst.

Schmidt-Bau inhouse

Tiefbau-Mannschaft + Bauleitung

Tiefbau-Leitung — Walter Schmidt persönlich
Aushub & Trasse — eigene Bagger, Lader, Verdichter
Schmutz- und Regenwasser-Kanal — eigene Verleger-Trupps
Wasser-Leitungs-Bau — eigen, mit Druckprobe-Protokoll
Straßen-Tragschicht — Mineralgemisch, Verdichtung eigen
Asphalt-Einbau — eigener Fertiger + Walzen
Bordsteine + Pflaster — Gehweg, Bordstein-Setzer eigen
Bauleitung gegenüber Kommune — eigene Ansprechpartner

Sub & Versorger

Externe Partner mit Vertrags-Bindung

RheinEnergie / Stadtwerke Köln — Strom-Anschluss, Trafos
Stadtwerke der jeweiligen Kommune — Wasser, Kanal-Anschluss
Telekom Deutschland — Telefon + DSL-Backbone
NetCologne — Glasfaser-Anschluss
Wasserverband Rhein-Sieg — Trinkwasser-Hauptleitung
Öff.-best. Vermesser — Grundstücks-Aufteilung
Straßen-Beleuchtung — Spezial-Sub mit Wartungs-Vertrag
Grünflächen-Anlage — Landschafts-Bau-Partner

Schmidt-Bau-Rolle: Als Erschließungsträger sind wir Vermittler zwischen Kommune und Investor. Wir bauen die Straße, schließen Versorgungs-Verträge, vermarkten die Bauplätze und übergeben am Ende die Straße an die Kommune. Ein Vertrag mit der Kommune, einer mit den Versorgern — Sie sehen nur uns.

Sektion 5 · Was kostet das

Erschließungs-Kosten pro Quadratmeter Nettobauland.

Erschließungs-Kosten variieren stark mit Topographie und Versorgungs-Distanz. Wir kalkulieren auf €/m² Netto-Bauland — also der Fläche, die später verkauft wird.

Erschließungs-Kosten · €/m² Nettobauland · gesamt

80 € — 180 € pro m² Nettobauland

TopographieFlach + lockerer Boden = günstig. Hang, Fels oder Grundwasser = +20-50%.

Versorgungs-DistanzDistanz zur Haupt-Wasser-/Strom-Leitung kann 200-1.500 m sein — €/m bedeutet €/m².

Größe des GebietsKleinere Gebiete teurer pro m² (fixe Vor-Kosten), größere skalieren günstiger.

Regenwasser-BewirtschaftungVersickerung möglich = günstig. Trenn-System mit Rückhalte-Becken = +15-25 €/m².

Glasfaser-AnschlussTelekom + NetCologne gleichzeitig erschwinglich, einzeln teurer pro Anschluss.

Altlasten / Boden-BelastungBei ehemaligen Industrie-Brachen kann Boden-Aufbereitung das Budget verdoppeln.

"Erschließungs-Kosten werden auf die Bauplatz-Verkaufspreise umgelegt. Wir kalkulieren mit Vermessungs- und Vermarktungs-Reserve, kein Mondpreis."— Schmidt-Bau-Erschließungs-Logik

Sektion 6 · Häufige Stolperfallen

Acht typische Fallen bei Erschließungs-Projekten.

Erschließung ist Verhandlungs-Kunst mit Behörden und Versorgern. Hier sind die typischen Probleme — und wie wir sie beherrschen.

Stolperfalle 1

Bodengutachten zu spät

Wer ohne Boden-Erkundung Erschließung kalkuliert, riskiert Tonschichten, Grundwasser oder Altlasten — die Mehrkosten von 30-150 €/m² verursachen.

Boden-Erkundung VOR Erschließungs-Vertrag mit Kommune.

Stolperfalle 2

Versorger-Vorlaufzeiten unterschätzt

RheinEnergie braucht für Mittelspannungs-Trafos 8-14 Monate Lieferzeit. Wer das nicht plant, verzögert die Vermarktung um Quartale.

Trafo-Bestellung 12-14 Monate vor Bedarf.

Stolperfalle 3

Wasserbehörden-Auflagen ignoriert

Untere Wasserbehörde kann nachträglich Auflagen zur Regenwasser-Versickerung machen. Wer nicht früh abstimmt, baut um — teuer.

Wasserbehörden-Termin in Phase 2, schriftliche Zusage.

Stolperfalle 4

Bebauungsplan-Befreiungen

Bei §31 BauGB-Befreiungen ist die Kommune oft restriktiv. Wer mit Befreiung rechnet, plant Risiken und hat eine Plan-B-Variante.

Bei jeder Erschließung Plan-A und Plan-B mit-planen.

Stolperfalle 5

Erschließungs-Vertrag fehlerhaft

§11 BauGB-Verträge können Ablöse-Beträge enthalten, die später streitig sind. Mit Anwalt prüfen und schriftliche Beleg-Spuren aufbauen.

Erschließungs-Vertrag mit Bau-Anwalt prüfen.

Stolperfalle 6

Glasfaser-Anbieter zu spät einbinden

Wer Glasfaser erst nach Asphalt einbindet, muss aufreißen oder Leerrohre nachträglich verlegen — bei beidem fließt Geld.

Glasfaser-Anschluss mit Strom-Trasse parallel.

Stolperfalle 7

Nachbar-Erschließung blockiert

Wenn Nachbar-Grundstück erschlossen werden muss (Leitungs-Recht), aber Eigentümer verweigert — Stillstand. Vorher Dienstbarkeit klären.

Leitungs-Rechte als Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen.

Stolperfalle 8

Vermarktung zu spät starten

Wer erst nach Asphalt vermarktet, hat lange Vor-Investition tragen müssen. Vermarktungs-Start parallel zur Aushub-Phase.

Reservierungs-Optionen ab Erschließungs-Vertrag.

Sektion 7 · Zertifikate & Standards

Normen, Verträge, Versorger-Verbindungen.

Erschließung ist Vertrags-Bau. Diese Standards und Partner-Beziehungen sind die Grundlage jedes Schmidt-Bau-Erschließungs-Projekts.

DIN-Norm

DIN 18915 — Vegetations-Technik & Straßenbau

Standard für Straßen-Tragschichten, Pflanzungen, Anschlüsse — Erschließungs-Pflichtwerk.

DIN-Norm

DIN 18300 — Erdarbeiten

Bodenklassen, Aushub-Verfahren, Verdichtung. Basis jeder Tiefbau-Leistung.

Gesetz

§11 BauGB — Erschließungs-Vertrag mit Kommune

Rechtsgrundlage für privatrechtliche Erschließungs-Verträge mit Kommunen.

Gesetz

LWG NRW — Landeswassergesetz

Regelt Regenwasser-Bewirtschaftung, Einleitungs-Genehmigung, Versickerungs-Auflagen.

Versorger-Partner

RheinEnergie / Stadtwerke Köln

Rahmenvertrag für Strom-Mittelspannung-Anschluss, langjährige Geschäftsbeziehung.

Versorger-Partner

Telekom & NetCologne

Glasfaser-Verlegung gleichzeitig mit Strom, gemeinsame Bagger-Schichten.

Norm

RAS-Q / RAS-K — Richtlinien Straßenbau

Querschnitts- und Knoten-Auslegung Wohngebiets-Straßen nach FGSV-Standards.

Versicherung

Verkehrssicherungs-Versicherung

Deckung für Bauphase + Schlechtwetter-Risiken bei offener Trasse.

Qualifikation

Geschäftsführung

Walter Schmidt (Bauingenieur, 30+ Jahre Tiefbau-Praxis) + Daniel Schmidt (Dipl.-Ing. Bauwesen).

Fläche zu entwickeln?

Für Kommunen und Investoren: Wir prüfen gemeinsam Machbarkeit, Erschließungs-Kosten und Vermarktungs-Strategie. Erstgespräch kostenfrei.

Anfrage senden 02241 404716