Säule 2 · Grundstück + Haus

Bauträger — vom Grundstück zum Schlüssel.

Wir suchen das Grundstück, klären Bauantrag und Bebauungsplan, bauen das Haus und übergeben mit Notar-Termin. Ein Vertrag, eine Verantwortung, eine Bürgschaft nach MaBV. Sie kaufen — wir liefern fertig.

"Bauträger heißt: Käufer kauft eine Immobilie, keine Baustelle. Wir tragen das volle Risiko bis Übergabe." — Walter Schmidt, Inhaber & Bauingenieur

§7 MaBVBürgschaft nach Makler- & Bauträger-Verordnung

4-12 WEtypische Größe unserer ETW-Projekte

14-18 Mon.Gesamt-Laufzeit von Akquise bis Übergabe

95%+unserer Einheiten verkauft vor Fertigstellung

Sektion 1 · Was wir konkret bauen

Bauträger-Projekte — Wohnen, das verkauft ist.

Unser Bauträger-Modell deckt alles ab — von Grundstücks-Akquise bis Schlüsselübergabe. Im Fokus: Eigentums-Wohnungen, Doppelhäuser und Reihenhäuser im Rhein-Sieg-Kreis.

Eigentums-WohnungenETW-Projekte mit 4-12 Einheiten, Wohnungs-Mix nach Marktanalyse.

Doppelhaus-Hälften2 spiegelgleiche EFH-Hälften, getrennte Grundbücher, perfekt für junge Familien.

Reihenhäuser3-6er-Riegel, Endhäuser mit Gartenanteil, alle nach WEG-Recht aufgeteilt.

Grundstücks-AkquiseWir suchen Bauland — entwickelbares Innenstadt-Lückengrundstück oder größere Baugebiets-Anteile.

Bauvoranfrage & GenehmigungWir klären §34 BauGB, Bebauungsplan, Befreiungs-Anträge — vor Kauf-Risiko.

VermarktungEigene Verkaufs-Bemusterung im Büro, Exposé, Online-Listings, Bemusterungs-Termine.

Notar-BegleitungBauträger-Verträge nach §3 MaBV, Notar-Anwesenheit, Übergabe-Protokoll.

Bemusterung SonderwünscheKäufer-Sonderwünsche bei Fliesen, Böden, Sanitär — abgrenzbar im Vertrag.

Gewährleistung 5 JahreNachbetreuung nach Übergabe, Mängel-Anzeige direkt an Bauleiter.

WEG-VerwaltungErst-Verwaltung bis Hausgeld-Übergang an Käufer-Gemeinschaft.

Sektion 2 · Projekt-Stories

Zwei Bauträger-Projekte, zwei Vermarktungs-Strategien.

Ein kleines Projekt mit 8 Wohnungen und eines mit 12 Einheiten in drei Bauphasen. Beide vor Fertigstellung verkauft — aber auf unterschiedlichem Weg.

8 ETW · Bauträger

Projekt · 2023/24

8 Eigentumswohnungen, Niederkassel-Lülsdorf

Niederkassel, Rhein-Sieg-Kreis

Einheiten8 ETW

Größen52-118 m²

StandardKfW-55

Bauzeit13 Monate

Grundstück1.140 m²

ÜbergabeQ3/2024

Herausforderung: Grundstück lag direkt an einer ehemaligen Schreinerei mit Verdacht auf Boden-Belastung. Wir mussten Bodengutachten + Altlasten-Bewertung vor Notar-Termin durchziehen — ohne Sicherheit war Bauträger-Bürgschaft nicht erteilbar.

Lösung: Spezialisten-Gutachten, kontrollierter Aushub mit Entsorgungs-Nachweis, Versicherung über Bauleistungs-Police erweitert. Kosten +28.000 € — wir haben sie übernommen, da im Festpreis-Modell vereinbart.

Ergebnis: 7 von 8 Wohnungen vor Fertigstellung verkauft, letzte ETW über Makler-Bonus an Berufs-Pendler. Schmidt-Bau hat als Erst-Verwalter 12 Monate begleitet, dann an Eigentümer-Gemeinschaft übergeben.

12 ETW · 3 Phasen

Projekt · 2022/24

12 Eigentumswohnungen, Köln-Porz

Köln-Porz

Einheiten12 ETW

Größen48-142 m²

StandardKfW-40

Bauphasen3

PV-Anlage38 kWp

ÜbergabeQ1/2025

Herausforderung: Großes Grundstück, aber Bebauungsplan-Befreiung für 3. Vollgeschoss nötig. Bei einem Schlag durch alle Genehmigungen + Vertriebs-Start hätten wir 14 Monate Vor-Investition tragen müssen, ohne Käufer-Anzahlungen.

Lösung: 3 Bauphasen — Haus A (4 ETW) zuerst, Verkauf, dann Haus B (4 ETW), dann Haus C (4 ETW). Käufer-Anzahlungen flossen Phase für Phase, Liquiditäts-Risiko deutlich reduziert. Phase 2+3 mit KfW-40 statt 55, weil Preis tragbar wurde.

Ergebnis: Alle 12 Einheiten vor letzter Übergabe verkauft. PV-Anlage über Mieter-Strom-Modell finanziert. Käufer-Gemeinschaft hat heute laufende Strom-Erträge.

Sektion 3 · Workflow

Acht Phasen vom Grundstücks-Scouting bis zur Notar-Übergabe.

Bauträger-Projekte laufen länger als reine Hochbau-Vorhaben — vor der Baustelle steht das ganze Vermarktungs-Setup.

Grundstücks-Scouting

Wir prüfen Maklerangebote, Eigentümer-Verkäufe, Erbbau-Optionen. Kriterien: Lage, Erschließung, Bebauungs-Recht, Verkaufs-Potenzial.

2-6 Monate

Bauvoranfrage

Vor Grundstücks-Kauf klären wir Bebaubarkeit beim Bauamt. Verbindliche Aussage zur Geschossigkeit, Dichte, Stellplatz-Schlüssel.

3-5 Monate

Notar-Grundstückskauf

Erst nach positiver Bauvoranfrage kaufen wir das Grundstück. Eigenes Kapital, kein Käufer-Risiko in dieser Phase.

2 Wochen

Planung & Genehmigung

Architekt + Statiker erstellen Bauantrag, wir reichen ein. Parallel: Wohnungs-Aufteilung nach WEG, Teilungs-Erklärung.

4-6 Monate

Vermarktungs-Start

Exposé, Visualisierungen, Bemusterungs-Welt im Büro. Erste Käufer-Termine, Reservierungen mit 5.000 € unverbindlicher Anzahlung.

parallel zur Bauphase

Bauphase

Aushub, Rohbau, Innenausbau — wie bei klassischem Bauunternehmen. Käufer können Sonderwünsche bei Bemusterungs-Phase einbringen.

12-15 Monate

Notar-Kaufvertrag

Mit jedem Käufer Notar-Termin. Vertrag nach §3 MaBV, Bürgschaft nach §7 MaBV. Kaufpreis-Raten nach Baufortschritt §3 (1)-(7).

je Käufer 1 Termin

Übergabe & Erst-Verwaltung

Übergabe-Protokoll je Einheit, Schlüssel, Bedienungs-Anleitungen. Erst-Verwaltung 12 Monate, dann WEG-Gemeinschaft.

2-4 Wochen pro Käufer

Sektion 4 · Wer macht's

Bauträger ist mehr als Bauen — wir verkaufen auch.

Im Bauträger-Modell sind wir Käufer-Partner, Bauer und Erst-Verwalter zugleich. Das geht nur, wenn die Kern-Disziplinen inhouse sind.

Schmidt-Bau inhouse

Eigene Mannschaft + Vertrieb

Grundstücks-Akquise — Walter Schmidt verhandelt persönlich
Bauträger-Vertrieb — Bemusterung im eigenen Büro Köln
Bauleitung — Daniel Schmidt + 2 Bauleiter
Maurer- & Beton-Trupp — 8 Facharbeiter
Käufer-Betreuung — feste Ansprechpartnerin pro Projekt
Notar-Vorbereitung — Verträge entwerfen, abstimmen
WEG-Erst-Verwaltung — 12 Monate nach Übergabe

Sub-Unternehmer

Geprüfte Partner

Notar — Notar-Büro in Köln, Bauträger-Spezialist
Steuerberater — Bauträger-Steuer-Optimierung pro Projekt
Bauleistungs-Versicherer — Allianz / R+V
MaBV-Bürgschaft — Sparkasse Köln-Bonn / Bürgschafts-Bank NRW
Vermesser — Aufteilungs-Plan WEG-konform
Energieberater — KfW-Sachverständiger
Elektro / Heizung / Sanitär — wie Hochbau-Säule

Schmidt-Bau-Rolle: Als Bauträger sind wir Verkäufer und Bauer in einer Person. Käufer kaufen Eigentum, nicht "Baufortschritt nach Rate 3". Das heißt: Wenn ein Heizkörper im Februar nicht warm wird, klingelt Käufer bei uns — nicht beim Heizungs-Sub. Und wir kommen.

Sektion 5 · Was kostet das

Käufer-Preis pro m² — Lage entscheidet.

Bauträger-Preise enthalten Grundstücks-Anteil, Bau-Kosten und Bauträger-Marge. Wir kommunizieren Brutto-€/m² Wohnfläche, nicht künstlich aufgeteilte Hauskaufpreise.

Bauträger-Käuferpreis · €/m² Wohnfläche · inkl. Grundstücks-Anteil

4.500 € — 6.500 € pro m² Wohnfläche, Brutto

LageInnenstadt-Köln 5.800-6.500, Rhein-Sieg-Kreis 4.500-5.300, Premium-Lagen darüber.

Grundstücks-AnteilBodenrichtwert lokal — kann 1.200-3.500 €/m² Grundstück betragen.

Bau-StandardKfW-55 Basis, KfW-40 mit PV bringt höhere Käufer-Preise, aber auch mehr Förder-Wert.

Wohnungs-GrößeKleine ETW (45-60 m²) erzielen höhere €/m², große (>120 m²) niedrigere.

Ausstattungs-LevelStandard-Bemusterung enthalten. Premium-Sonderwünsche separat als Käufer-Nachtrag.

Nebenkosten KäuferKäufer trägt zusätzlich Grunderwerbsteuer (6,5% NRW), Notar (~1,5%), Grundbuch (~0,5%).

"Wir nennen keine Mondpreise, sondern verlässliche Käufer-Preise nach Bemusterungs-Standard. Sonderwünsche sind transparent als Aufpreis ausgewiesen."— Schmidt-Bau-Prinzip seit 1992

Sektion 6 · Häufige Stolperfallen

Was Käufer im Bauträger-Modell übersehen.

Bauträger-Vertrag ist ein eigenes Rechts-Gebilde. Käufer unterschätzen oft die §3-MaBV-Raten-Struktur — und manche Bauträger nutzen das aus.

Stolperfalle 1

Bürgschaft fehlt im Vertrag

Käufer zahlen nach §3 MaBV erst nach Baufortschritt. Aber das setzt voraus, dass eine Bürgschaft nach §7 MaBV vorliegt. Manche Anbieter verlangen Vorab-Zahlung ohne Bürgschaft — illegal.

Prüfen: §7-MaBV-Bürgschafts-Urkunde vor Notar.

Stolperfalle 2

Bemusterung zu spät verändert

Sonderwünsche bei Fliesen, Böden, Sanitär sind nur in der Bemusterungs-Phase günstig. Nach Roh-Installation kostet jede Änderung das 3-5fache.

Bemusterung sofort nach Kaufvertrag fixieren.

Stolperfalle 3

Teilungs-Erklärung ungelesen

Die WEG-Teilungs-Erklärung regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Wer den Balkon-Aufbau übersieht, zahlt später für Reparaturen nicht mit.

Teilungs-Erklärung mit Anwalt prüfen vor Notar.

Stolperfalle 4

Anzahlungs-Rhythmus zu früh

§3 MaBV legt 7 Raten fest, gestaffelt nach Bau-Status (Rohbau, Dach, Estrich, …). Manche Bauträger bündeln Raten — Käufer zahlt früher als gesetzlich zulässig.

Raten nach §3 (1)-(7) MaBV einzeln prüfen.

Stolperfalle 5

Insolvenz-Risiko ignoriert

Wer beim insolventen Bauträger kauft, riskiert sein eingezahltes Geld. Bürgschaft schützt zwar, aber komplette Bau-Übernahme durch neuen Betrieb dauert.

Bauträger-Bonität prüfen: Schufa-Auszug, Jahresabschlüsse.

Stolperfalle 6

"Festpreis" ist nicht Festpreis

Manche Bauträger-Verträge enthalten Anpassungs-Klauseln (Material-Preis-Indizes, Erschließungs-Vorbehalt). Wer nicht prüft, zahlt am Ende 8-12% mehr.

Festpreis-Garantie im Vertrag fordern, ohne Klauseln.

Stolperfalle 7

Übergabe unter Termindruck

Käufer akzeptieren Mängel, weil Umzug schon geplant. Schmidt-Bau-Regel: Mängel werden vor Übergabe behoben, nicht "wir kommen nächste Woche zurück".

Übergabe-Protokoll mit Restpunkten-Liste, Schlüssel erst nach Abnahme.

Stolperfalle 8

Hausgeld-Vorausschau fehlt

Erst-Verwaltung schätzt Hausgeld meist konservativ-niedrig. Nach Jahr 1 steigen die Kosten — Käufer fühlen sich betrogen. Wir kalkulieren realistisch.

Hausgeld-Plan mit Instandhaltungs-Rücklage einfordern.

Sektion 7 · Zertifikate & Standards

Was uns als Bauträger qualifiziert.

Bauträger ist regulierter Beruf nach §34c GewO. Diese Nachweise sind Pflicht — wir haben sie alle.

Gesetz

§34c Gewerbeordnung

Erlaubnis als gewerblicher Bauträger und Vermittler — IHK Köln, geprüft.

Verordnung

Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV)

Sichert Käufer-Geld über Bürgschaft §7 MaBV. Erlaubnis von Stadt Köln, Bauträger-Berechtigung.

§3 MaBV

Raten-Zahlungs-Plan

7 Raten nach Baufortschritt (Rohbau, Dach, Putz, …). Käufer zahlt nur, was schon steht.

§7 MaBV

Bürgschaft als Vertrauens-Garantie

Bankbürgschaft sichert Käufer-Anzahlung bei Insolvenz oder Bau-Stopp. Pflicht für jeden Bauträger-Vertrag.

IHK-Qualifikation

Sachkunde-Nachweis Bauträger

Walter Schmidt hat IHK-Sachkundeprüfung als Bauträger abgelegt. Pflicht für §34c-Erlaubnis.

DIN-Norm

DIN 277 — Flächenermittlung

Eindeutige Wohnflächen-Berechnung, damit Käufer wissen, wofür sie €/m² zahlen.

Effizienz-Standard

KfW-Effizienzhaus 40 / 55

Energie-Standards mit KfW-Förder-Bestätigung. Käufer können Förderung selbst beantragen.

Versicherung

Vermögensschaden-Haftpflicht

Spezial-Versicherung für Bauträger-Tätigkeit, 1 Mio. € Deckung.

Qualifikation

Geschäftsführung

Walter Schmidt (Bauingenieur + IHK-Sachkunde) + Daniel Schmidt (Dipl.-Ing. Bauwesen, TH Köln).

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